Publié le 15 Juillet 2025

Surface habitable : un élément clé dans la location

Lorsqu’il s’agit de louer un logement, la notion de surface habitable revêt une importance particulière. Depuis 2009, la loi ambitionne de clarifier les droits des locataires grâce à des mesures précises sur la taille réelle du bien loué. Ce calcul, souvent appelé « diagnostic Boutin », a pour objectif de garantir la transparence entre bailleurs et locataires lors de la signature du contrat de location.

La surface prise en compte englobe la totalité des pièces à vivre, comme les chambres, le séjour, la cuisine et la salle de bains. Les combles, s’ils sont aménagés, entrent également dans ce calcul. La détermination de cette surface permet d’évaluer la valeur du logement en fonction de son prix au mètre carré.

Pour être conforme, un logement doit comporter au moins une pièce principale remplissant une des conditions suivantes :

• Présenter une surface de plancher d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum ;
• Ou offrir un volume habitable d’au moins 20 m³.

Certains espaces ne sont pas intégrés dans ce mesurage, comme les caves, vérandas, murs, cloisons ou encore les embrasures de porte et de fenêtre. Ainsi, la surface habitable diffère de la superficie totale du bien.

Surface privative : un critère essentiel lors de la vente

Pour toute transaction en copropriété, la détermination de la surface privative est une étape incontournable depuis l’adoption d’une loi de 1996 nommée « Carrez ». Cette réglementation vise à protéger les acquéreurs en leur fournissant une information transparente sur la taille exacte du bien avant la vente.

Le mode de calcul s’appuie principalement sur la hauteur sous plafond, cette dernière devant être supérieure à 1,80 mètre. Sont intégrés dans la mesure :

• Les greniers ;
• Les remises ;
• Les vérandas ;
• Ainsi que les combles non aménagés.

Certaines surfaces ne sont néanmoins pas considérées. Les balcons, terrasses ou loggias, du fait de leur caractère ouvert, sont exclus du calcul de la surface privative.

Location ou vente : bien distinguer les deux surfaces

La surface à déclarer dépend de la nature du projet immobilier. En cas de location, c’est la surface habitable qui importe et doit apparaître dans le bail. Pour une transaction en copropriété, la surface privative est quant à elle mentionnée dans les documents de vente.

Si ces deux mesures cohabitent dans le secteur immobilier, elles répondent à des objectifs différents. L’une protège les locataires, l’autre sécurise les futurs acheteurs.

Faire appel à un professionnel pour une mesure fiable

La précision du mesurage est essentielle pour éviter tout litige. Les diagnostiqueurs immobiliers sont spécialement formés et équipés pour effectuer ces calculs dans le respect des normes. En cas de doute, il est recommandé de faire appel à un spécialiste pour garantir la conformité et la fiabilité des surfaces indiquées.